Сравнительный подход и его методы

Информация » Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования » Сравнительный подход и его методы

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж

Для проведения данного расчета из всего перечня выставленных на продажу квартир, выбираются самые схожие по основным ценообразующим факторами.

Расчет стоимости объекта оценки представляется в виде таблицы. Таблица включает в себя характеристики объектов и поправки на разницу в стоимости объекта оценки и объектов, взятых для сравнения. По каждому отличаю (последовательно) вносится корректировка на увеличение или уменьшение стоимости в зависимости от показателей (лучше или хуже):

1. Отрицательная поправка (–

) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество.

2. Положительная поправка (+

) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.

Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену объекта. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:

– Последовательно: передаваемые права собственности; условия финансирования; условия продажи; рыночные условия (корректировка на дату продажи).

– На независимой основе: местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование объекта; наличие балкона / лоджии; конструктивно-планировочное решение санузла; этаж / этажность; планировка квартиры; и др.

Объекты сравнения, применяемые в данной работе, по элементам сравнения последовательных корректировок, и отличий по физическим характеристикам; экономическим характеристикам; использованию объекта; конструктивно-планировочному решению санузла; этаж / этажность, планировки квартиры отличий не имеют, то есть, равны нулю и в сводной таблице расчета стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж не приводятся.

Существую следующие виды корректировок:

1. Корректировка на передаваемые права. Поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом.

2. Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом.

3. Корректировка на месторасположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров.

4. Корректировка на наличие балкона / лоджии. Наличие балкона или лоджии, является ценообразующим фактором и влияет на стоимость квартиры. Тенденции рынка жилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры, не имеющие балкона, дешевле аналогичных квартир, имеющих балкон.

5. Корректировка на этаж. Корректировка учитывает разницу в стоимости объекта оценки и объектов-аналогов, расположенных на этажах менее / более привлекательных по сравнению с объектом оценки.

6. Корректировка на планировку квартиры. Корректировка выявляет и рассматривает сходства и различия в планировке объектов. Так, к примеру, квартиры улучшенной планировки при прочих равных условиях будет более интересной потенциальному инвестору по сравнению с квартирами типа «хрущевки».

Статьи по теме:

Структура капитала банка и процентная маржа коммерческого банка
В России наблюдается стремительный рост темпов кредитования. Можно отметить несколько причин подобного роста: во-первых, стабилизация экономического положения и политической жизни в стране постепенно возвращают людям чувство уверенности; во-вторых, отмечается рост благосостояния населения и, как с ...

Страхование в дореволюционный период
Страхование в России имеет глубокие корни, и первым по времени было морское. Екатерина, проявляла заботу о развитии морской торговли, издала в 1781г. «Устав купеческого водоходства», включающий постановление о морском страховании. От огня начали страховать также во времена ее царствования (Россия ...

Основные направления
Можно выделить два основных направления, по которым должно происходить качественное совершенствование банковской сферы и ее деятельности. Первое - развитие процессов концентрации в банковском деле. Это связано с тем, что банки должны сыграть ключевую роль в финансовом обеспечении подъема экономик ...