Кредитование и новая архитектура финансирования девелоперских проектов

Информация » Финансирование девелоперских проектов с помощью банковского кредитования и средств закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости » Кредитование и новая архитектура финансирования девелоперских проектов

Сравнивая банковское кредитование и финансирование с помощью ЗПИФН, необходимо заострить внимание на следующих моментах.

1. Разная природа формирования капитала. Показатель доходности капитала банка заранее оговорен в кредитном договоре и, как правило, имеет обеспечение. Инвестиции, привлекаемые посредством выпуска и реализации паев, более долгосрочные (по сравнению с кредитными ресурсами), а отсутствие ежемесячных выплат оказывает меньшую нагрузку на оперативный бюджет. Однако финансирование с помощью ЗПИФН менее выгодно в плане получения сверхприбыли. Девелоперы вынуждены довольствоваться средней нормой доходности, оставляя пайщикам большую часть прибыли. Вообще формирование фонда подчас является проверкой на прочность многих, казалось бы, блестящих инвестиционных идей. Коллективное инвестирование, а именно инвестирование собственных средств пайщиками, а не средств акционеров банка менеджерами, — это лучший дополнительный стимул для всестороннего изучения проекта.

2. Различия систем оценки рисков. Система оценки рисков, принятая в коммерческих банках, основана на методах исторического моделирования. Основной метод управления рисками — резервирование, кроме того, объектом оценки и управления может выступать не конкретно проект, а сама девелоперская компания, и риски, которые принимает банк, связаны не только с проектом, но и в первую очередь с операционной деятельностью девелопера, а это больший объем информации, больше переменных, учитываемых факторов в процессе анализа, большая вероятность ошибок. В случае с ЗПИФН кредитный риск диверсифицирован за счет самой структуры фонда, а система оценки рисков инвестора основана больше на изучении финансируемого проекта, хотя, безусловно, инвестор анализирует и деятельность девелопера (его опыт, возможности и желание реализовать проект). В сегодняшних условиях качественная оценка портфеля инвестиционных проектов девелоперских компаний является первоочередной задачей в процессе восстановления доверия инвесторов к компаниям строительной отрасли.

3. Управление рисками проекта вследствие реинвестирования прибыли с помощью моделирования системы налогообложения ЗПИФН. Дополнительные ресурсы, генерируемые в процессе реализации проекта за счет планирования налоговой политики, являются важным фактором выполнения бюджета проекта и служат инструментом управления и защиты от валютного риска (в части недофинансирования вследствие изменения курсов иностранных валют в случае вложения в объекты зарубежной недвижимости) и проектного риска (в случае изменения расходной части бюджета проекта в сторону увеличения).

4. Наличие специфического риска (децентрализованного контроля). При финансировании проектов, связанных с зарубежной недвижимостью (в особенности когда такого рода проект реализуется впервые), в работе отечественных ЗПИФН возникают определенные сложности. Наличие контролирующих органов (специализированного депозитария, ФСФР, управляющей компании) повышает проектные риски, связанные с увеличением срока реализации проекта и обусловленные необходимостью согласования условий реализации проекта (договорной базы, бюджета и т.п.) со всеми контролирующими органами, что не всегда возможно. Различия в законодательствах иностранных государств и действующем законодательстве РФ подчас являются неразрешимой проблемой на пути реализации проекта.

5. Различное соотношение предельного уровня потерь и максимальной доходности проекта. Для банковского кредита потери, как правило, ограничены реальной стоимостью обеспечения, а также условиями и практикой востребования заложенного имущества. Действующее законодательство РФ теоретически более качественно защищает интересы кредитора — кредитной организации, чем интересы пайщиков ЗПИФН. Аналогична ситуация в отношении уровня дохода на вложенные средства. Для банка он ограничен процентной ставкой, для ЗПИФН нет ограничений, что, с одной стороны, отпугивает консервативных инвесторов, а с другой — дает дополнительный стимул для инвесторов, готовых идти на повышенные риски.

Статьи по теме:

Договора пропорционального перестрахования
Основными формами договоров пропорционального страхования являются: квотный (quota share treaties), или долевой; эксцедентный (surplus treaties), или лимитный; квотно-эксцедентный, или смешанный. Кроме этих форм договоров, иногда используются модификации этих форм, которые применяются в зависи ...

Формы инвестиционной деятельности коммерческих банков
Классификация форм инвестиционной деятельности коммерческих банков в экономической литературе несколько отличается от общепринятой, что определяется особенностями инвестиционной деятельности коммерческих банков. Банковские вложения можно разделить на следующие группы: в соответствии с объектом вл ...

Проблемы развития медицинского страхования в России
Действительной реформой переход на ОМС в России за истекшие годы не стал, во-первых, потому, что отсутствовало достаточное финансирование как системы ОМС, так и российского здравоохранения в целом, а во-вторых, в силу непоследовательности преобразований и неполной реализации Закона «О медицинском ...