Кредитование строительной области: настоящее и будущее

Информация » Финансирование девелоперских проектов с помощью банковского кредитования и средств закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости » Кредитование строительной области: настоящее и будущее

Не секрет, что банковское кредитование было основным источником привлечения инвестиционных ресурсов в строительной отрасли. Действительно, инвестиционная идея "занять в иностранной валюте на иностранном рынке "короткие" деньги и вложить в "длинные" проекты в России в национальной валюте" прижилась в нашей стране.

По данным некоторых экспертов, объем кредитов, выданных строительным компаниям в 2008– 2009 гг., превышает 30% от кредитного корпоративного портфеля коммерческих банков и 15% от кредитного корпоративного портфеля банков с государственным участием.

В 2009 г. отечественные банкиры, финансирующие девелоперские проекты, столкнулись не только с проблемой высокого уровня долговой нагрузки для девелоперов-застройщиков (по сравнению с коммерческим кредитованием), но и с резким сокращением выручки последних, связанным с падением спроса коммерческих компаний и физических лиц, а также с обесценением предметов залога по кредитам, предоставленным девелоперским компаниям.

Это стало причиной резкого сокращения присутствия коммерческих банков на рынке привлечения инвестиций в строительные проекты. Для многих банков запрет на кредитование девелоперских проектов, на предоставление кредитов для пополнения оборотных средств и развитие бизнеса предприятий, осуществляющих свою деятельность на рынке строительных материалов, строительных услуг и в иных сферах бизнеса, так или иначе связанных с девелоперскими проектами, стал частью кредитной политики. Иностранные фонды и банки, ранее финансировавшие российские строительные проекты, с началом острой фазы мирового финансового кризиса попросту закрыли любые лимиты на операции, характеризующиеся кредитным риском. Итог — практически полная остановка финансирования большинства российских строительных проектов, банкротство ряда девелоперских компаний.

По мнению автора, 2010 г. не принесет облегчения девелоперам-застройщикам в части доступа к инвестиционным ресурсам. Коммерческие банки не спешат восстанавливать лимиты кредитных рисков на девелоперские компании, поскольку уровень кредитной задолженности последних (как просроченной, так и реструктурированной) весьма высок и прогнозируется дальнейшее ухудшение финансового состояния девелоперов.

Несмотря на общепринятую практику участия коммерческих банков в строительных и девелоперских проектах, многие эксперты в течение последних нескольких лет высказывали опасения по поводу развития банковского кредитования строительной отрасли в таких масштабах.

Технология банковского кредитования и управления рисками в принципе не приспособлена к финансированию девелоперских проектов.

Во-первых, реализация такого проекта несет в себе повышенные общеэкономические риски (рыночные, проектные, риски контрагентов). В связи с этим становятся очевидными качественные недостатки используемой банками методологии оценки финансового состояния заемщиков, несовершенство процедур принятия кредитными организациями решений по проектам (решения по вопросу финансирования девелоперских проектов принимает коллегиальный орган, члены которого подчас являются также членами кредитного комитета с опытом оценки рисков и структурирования кредитных, а не инвестиционных сделок).

Во-вторых, специфическая структура фондирования отечественных банков и проблема отсутствия у них "длинных денег" повышает риск потери ликвидности в результате кредитования строительных проектов, срок реализации которых превышает средний срок предоставления банковских кредитов. Контроль со стороны Банка России в части соблюдения специальных нормативов ограничивает банки в кредитовании, в том числе девелоперских проектов. Некоторые кредитные организации, особо увлекавшиеся финансированием строительного сектора, в период острой фазы финансового кризиса были вынуждены обратиться за помощью к государству, дабы избежать процедуры банкротства, а некоторые поменяли собственников.

В-третьих, специфика профессиональной подготовки и менталитет сотрудников кредитных подразделений (а во многих банках управлением, рассмотрением и оценкой девелоперских проектов занимаются выходцы из кредитных подразделений) не позволяют провести качественную оценку рисков и требуют серьезной работы по переподготовке персонала — коммерческое кредитование имеет не так много общего с финансированием девелоперского проекта, как это может показаться на первый взгляд. В ходе финансового анализа проектов коммерческие банки делают больший упор на анализ официальной отчетности потенциального заемщика и меньше внимания уделяют изучению общеэкономических рисков и маркетинговой политики девелопера, построению нескольких факторных прогнозных моделей по проекту. Кредитные специалисты отечественных коммерческих банков подчеркивают, что их работа по оценке рисков направлена на анализ денежных потоков компании (их достаточности для стабильного функционирования организации) в целом и в меньшей степени затрагивает оценку рыночных, проектных и операционных рисков. Кроме того, основные инструкции Банка России по оценке кредитных рисков (254-П, 283-П) не содержат специальных разделов, определяющих и разъясняющих методологию работы с инвестиционными проектами в сфере недвижимости.

Статьи по теме:

Крупнейшие биржи мира
валютная биржа торговля США Основным звеном в биржевой системе США явлляется Нью-Йоркская фондовая биржа (New-YorkStockExchange). Она ведет свою историю с 1792г., когда 24 брокера подписали первое брокерское соглашение и тем самым создали первый организованный рынок ценных бумаг в Нью-Йорке. Нь ...

Кредит «Молодая семья»
С 1 февраля Сберегательный банк предлагает новый вид кредита молодым семьям на приобретение, строительство (в том числе на долевое участие в строительстве) объектов недвижимости. Срок кредитования - до 15 лет. Процентные ставки по кредиту «Молодая семья» установлены в следующем размере: · в рубл ...

Структура капитала банка и процентная маржа коммерческого банка
В России наблюдается стремительный рост темпов кредитования. Можно отметить несколько причин подобного роста: во-первых, стабилизация экономического положения и политической жизни в стране постепенно возвращают людям чувство уверенности; во-вторых, отмечается рост благосостояния населения и, как с ...