Принципы и стандарты оценки

Информация » Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования » Принципы и стандарты оценки

Страница 5

пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и так далее;

разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена объектов оценки изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах оценки в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Спрос

– это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах оценки. При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.

Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта оценки и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.

Предложение – это количество объектов не оценки, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда и запаса.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты оценки в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты оценки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок объектов оценки и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка объектов оценки. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости объектов оценки. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка объектов оценки (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Особенностями конкурентной ситуации на российском рынке объектов оценки являются ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников, наличие препятствий для вхождения на рынок, низкий уровень неценовой конкуренции.

При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли. При этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Средняя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой вознаграждение за вложение капитала, управление производством, инициативу и риск. Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками производства, и любой собственник стремится определить объем производства, который максимизирует прибыль в данных конкурентных условиях.

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7

Статьи по теме:

Обязательное личное страхование туристов
Проводимое страховщиками, получившими специальную государственную лицензию на права осуществления страховых операций по этому виду страхования, обязательное страхование авиапассажиров основана на формах, установленных указами Президента РФ «Об основных направлениях государственной политики в сфере ...

Инвестиционный климат в России и предложения по его улучшению
Привлечение иностранных инвестиций в российскую экономику является жизненно важным источником модернизации экономики. По оценке экономистов, потребность страны только в иностранных инвестициях составляет не менее 10 млрд. долларов в год. Однако для того, чтобы инвесторы пошли на такие вложения, не ...

Авансы по доходам от инвестиционных консультаций
Эти операции свидетельствуют о превышении пассивных или активных операций, процентах привлечения и динамике развития этих операций. Кроме, того эти показатели дают представления о Дт и Кт обороте в активах и пассивах в динамике. Особое внимание заслуживают проблемы анализа правильности формирован ...

Меню сайта

Copyright © 2018 - All Rights Reserved - www.bavari.ru