Принципы и стандарты оценки

Информация » Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования » Принципы и стандарты оценки

Страница 3

Поскольку использование объектов оценки носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно – спроса и предложения и конкуренции.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации объектов оценки и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада – для оценки стоимости объекта оценки необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта оценки определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка – также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта оценки от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад – это добавление в стоимость объектов оценки, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость объектов оценки не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 4500000 рублей, могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 9000000 рублей.

В данном случае проявляется действие закона предельной производительности, согласно которому вклад элементов объектов оценки эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение о том, нужно ли добавлять в объект оценки тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава объектов оценки или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект оценки как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту оценки, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов (табл. 2).

Таблица 2 – Компоненты недвижимости и формы их компенсации

Компоненты недвижимости

Формы компенсации

Труд

Зарплата, комиссионные вознаграждения

Оборудование и технические средства

Процент на вложенный капитал плюс амортизация

Менеджмент

Прибыль, вознаграждение управляющим

Земля со строениями

Арендная плата, состоящая из ренты, дохода на вложенный капитал и амортизации строений

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7

Статьи по теме:

Правовое регулирование страхования гражданско-правовой ответственности
На правовое регулирование правоотношений по имущественному страхованию направлена целая группа разноотраслевых нормативных актов. Отдельные исследователи (Фогельсон Ю.Б.) делят страховое законодательство на общую и особенную части. При этом к общей части страхового законодательства, по их мнению, ...

Проблемы организации эффективной кредитной политики коммерческими банками на современном этапе
Разумеется, по каждой ссуде существует риск непогашения из-за непредвиденного развития событий. Банк может проводить кредитную политику выдачи только абсолютно надёжным заёмщикам, но тогда он упустит много прибыльных возможностей. В то же время, если возникнут трудности с погашением кредита, это о ...

Возможные угрозы экономической безопасности кредитной организации ОАО «Сбербанк России»
Экономическая безопасность банковской деятельности – это состояние наиболее эффективного использования ресурсов для предотвращения угроз и обеспечения стабильного функционирования коммерческих банков. Главной целью обеспечения экономической безопасности банка является достижение максимальной стаб ...

Меню сайта

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.bavari.ru