Оценка недвижимости, как уже отмечалось, – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения на основе принятых стандартов оценки и принципов оценки недвижимости.
Процедура оценки недвижимости – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
Подходы к оценке и методы оценки обычно являются общими для всех видов объектов оценки, включая недвижимость, движимое имущество, результаты интеллектуальной деятельности, бизнес, имущественные права и обязательства. Тем не менее, оценка различных типов имущества требует и использования различных источников информации, надлежащим образом отображающих рынок, на котором определяется стоимость объекта оценки.
В соответствии с Федеральными стандартами оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», для определения стоимости любого типа объекта оценки, как рыночной стоимости, так и нерыночных видов стоимостей, оценщик применяет один или большее число подходов к оценке. Под подходом к оценке понимается общепринятая аналитическая методология, имеющая широкое распространение.
При определении рыночной стоимости оценщик применяет один или большее количество из ниже перечисленных подходов к оценке, руководствуясь принципом замещения, на основе соответствующих рыночных данных.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Рассматривают возможность того, что в качестве заменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними или цены предложения с обоснованием величины вносимой корректировки. При этом подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае объект оценки сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также приниматься во внимание данные листинга (котировок) и первоначальных размещений ценных бумаг.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к объекту оценки, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации.
При определении нерыночного вида стоимости оценщиком применяются аналогичные подходы, однако с учетом иных целей оценки, отличных от определения рыночной стоимости.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать или обосновать отказ от использования вышеперечисленных подходов к оценке.
Применение каждого из подходов возможно с помощью различных методов. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор применяемого метода в рамках того или иного подхода к оценке обусловлен квалификацией оценщика, требованиями Федеральных стандартов оценки, требованиями рынка, имеющейся информацией об объекте оценки. Наличие альтернативных подходов и методов состоит в том, чтобы обеспечить оценщику целый ряд аналитических процедур, результаты которых в конечном итоге должны быть взвешены и согласованы для получения окончательной расчетной величины в зависимости от конкретно рассматриваемого вида стоимости.
Статьи по теме:
Расчетные операции
В условиях перехода к рынку особое место среди банковских операций занимают услуги, связанные с обслуживанием расчетов.
Расчетные операции, осуществляемые Сбербанком России можно классифицировать следующим образом:
Расчетные операции
Состав участников
Платежный инструмент ...
Финансовый анализ и деятельность страховой компании
Общее изучение величины и основных тенденций конечных финансовых результатов и показателей финансовой устойчивости страховой компании производится на основе данных сводной финансовой отчетности организации, которые включают две основные формы: баланс и отчет о прибылях и убытках
Хотя по порядку н ...
Рынок ресурсов и его особенности
Для производства любого вида товара или услуги фирме необходимо приобрести экономические ресурсы, которыми прямо или косвенно владеют домохозяйства и поставляют их на рынок ресурсов. Изучение специфических особенностей спроса, предложения и ценообразования на рынке факторов производства играют важ ...