Затратный подход и его методы

Информация » Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования » Затратный подход и его методы

При определении стоимости строительства объекта оценки, используются удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема. Переход к ценам на дату оценки выполнялся с применением индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Стоимость строительства объекта недвижимости в ценах 1969 года рассчитывается по следующей формуле:

S69 = C69 * K1 *Н, (1)

где: S69 – стоимость строительства в ценах 1969 г.;

C69 – стоимость строительства на единицу строительного объема / площади в ценах 1969 г. (базисный стоимостной показатель)

Н – высота строительного объема, м.;

К1 – коэффициент корректировки на климатический район, принят в соответствие с общей частью УПВС;

Формула расчета стоимости воспроизводства строения на дату оценки имеет следующий вид:

S дата оценки = (S69 * I 69-дата оценки + Э +З +Б + НДС+ ПП) – Исум., (2)

где: S дата оценки – стоимость воспроизводства объекта на дату оценки;

S69 – стоимость строительства объекта в ценах 1969 года;

I 1969-дата оценки – индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки.

Индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки (I 69-дата оценки) рассчитывается по формуле:

I 1969-дата оценки = I1969-1984 * I 1984-дата оценки * Кf, (3)

где: I1969-1984 – индекс удорожания стоимости СМР на 01.01.1984 относительно цен 1969 года;

I 1984-дата оценки – индекс удорожания стоимости СМР на дату оценки относительно цен 1984 года;

Кf – коэффициент отношения общей площади брутто к общей площади нетто, в соответствии с «Методикой оценки рыночной восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объектов федеральной и областной собственности для дачи в аренду».

Э – оплата за подключение мощности энергоснабжения.

З – затраты на отвод земельного участка.

Б – благоустройства и коммунальные сети.

ПП – прибыль предпринимателя. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа – это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль – это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством.

НДС – налог на добавленную стоимость, на дату оценки равен.

Исум – суммарный износ объекта недвижимости.

Для определения стоимости строительства строений на дату оценки применялись индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на дату оценки относительно цен 1969 года.

Для перехода стоимости объектов оценки от цен 1969 г. к ценам 1984 г. используется индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1969 г. в цены 1984 г

Для пересчета стоимости строений с 1984 г. на дату оценки используется индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на дату оценки.

Расчет величины суммарного износа

Затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из стоимости воспроизводства объекта недвижимости.

Физический износ (ИФИЗ). Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Для расчета физического износа объектов существует следующий порядок расчета:

Физический износ определялся по методу «срока жизни», как процентное соотношение фактического срока эксплуатации Тфакт. и нормативного срока службы

Ифиз. = = Тфакт. / Тнорм.* 100%. (4)

Учитывая в последующих расчетах экономическую природу физического износа и методику его определения с помощью ВСН 53–86 (р) через признаки износа, необходимо выполнить операцию перевода физического износа в его экономический (стоимостной) эквивалент с применением коэффициента 1,25.

Статьи по теме:

Основные принципы представления финансовой отчетности
Банк устанавливает и последовательно применяет консервативные правила и процедуры. Соблюдение принципа консерватизма требует оценивать активы по наименьшей стоимости из двух возможных, т.е. если рыночная стоимость актива выше себестоимости - в отчете он отражается по себестоимости, и, наоборот, е ...

Сущность и формы аккредитивов
Понятие аккредитив употребляется в широком и узком значении термина. В узком смысле (как форма безналичных расчетов и как определенное юридическое понятие) аккредитив представляет собой условное обязательства банка осуществить платеж третьему лицу (бенефициару), выданное по поручению клиента и на ...

Основные подходы к оптимизации системы ОСАГО
Использование модели мотивации водителя к безаварийной езде – система «бонус-малус» (далее - СБМ). По определению, компания использует СБМ, если: Полисы, принадлежащие данной тарифной группе могут быть разделены на конечное число классов, которые обозначаются через Сi или же просто i (i=1 .s), т ...