Затратный подход и его методы

Информация » Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования » Затратный подход и его методы

При определении стоимости строительства объекта оценки, используются удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема. Переход к ценам на дату оценки выполнялся с применением индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Стоимость строительства объекта недвижимости в ценах 1969 года рассчитывается по следующей формуле:

S69 = C69 * K1 *Н, (1)

где: S69 – стоимость строительства в ценах 1969 г.;

C69 – стоимость строительства на единицу строительного объема / площади в ценах 1969 г. (базисный стоимостной показатель)

Н – высота строительного объема, м.;

К1 – коэффициент корректировки на климатический район, принят в соответствие с общей частью УПВС;

Формула расчета стоимости воспроизводства строения на дату оценки имеет следующий вид:

S дата оценки = (S69 * I 69-дата оценки + Э +З +Б + НДС+ ПП) – Исум., (2)

где: S дата оценки – стоимость воспроизводства объекта на дату оценки;

S69 – стоимость строительства объекта в ценах 1969 года;

I 1969-дата оценки – индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки.

Индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки (I 69-дата оценки) рассчитывается по формуле:

I 1969-дата оценки = I1969-1984 * I 1984-дата оценки * Кf, (3)

где: I1969-1984 – индекс удорожания стоимости СМР на 01.01.1984 относительно цен 1969 года;

I 1984-дата оценки – индекс удорожания стоимости СМР на дату оценки относительно цен 1984 года;

Кf – коэффициент отношения общей площади брутто к общей площади нетто, в соответствии с «Методикой оценки рыночной восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объектов федеральной и областной собственности для дачи в аренду».

Э – оплата за подключение мощности энергоснабжения.

З – затраты на отвод земельного участка.

Б – благоустройства и коммунальные сети.

ПП – прибыль предпринимателя. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа – это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль – это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством.

НДС – налог на добавленную стоимость, на дату оценки равен.

Исум – суммарный износ объекта недвижимости.

Для определения стоимости строительства строений на дату оценки применялись индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на дату оценки относительно цен 1969 года.

Для перехода стоимости объектов оценки от цен 1969 г. к ценам 1984 г. используется индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1969 г. в цены 1984 г

Для пересчета стоимости строений с 1984 г. на дату оценки используется индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на дату оценки.

Расчет величины суммарного износа

Затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из стоимости воспроизводства объекта недвижимости.

Физический износ (ИФИЗ). Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Для расчета физического износа объектов существует следующий порядок расчета:

Физический износ определялся по методу «срока жизни», как процентное соотношение фактического срока эксплуатации Тфакт. и нормативного срока службы

Ифиз. = = Тфакт. / Тнорм.* 100%. (4)

Учитывая в последующих расчетах экономическую природу физического износа и методику его определения с помощью ВСН 53–86 (р) через признаки износа, необходимо выполнить операцию перевода физического износа в его экономический (стоимостной) эквивалент с применением коэффициента 1,25.

Статьи по теме:

Денежные переводы КБ
Для максимально качественного и быстрого обслуживания частных клиентов банк предлагает любые виды денежных переводов: с открытием и без открытия счета, в национальной и иностранной валютах, в пользу физических и юридических лиц, по территории Кыргызстана и зарубеж. Деньги можно получить через н ...

Аудит образования и использования резервов по активным операциям кредитных организаций.
В целях поддержания стабильности и устойчивости функционирования банковской системы России коммерческие банки обязаны создавать резерв на возможные потери по ссудам. Этот резерв формируется на случай невозврата заемщиком основного долга по кредиту. Нормативным документом, регулирующим порядок обра ...

Описание бизнес – процесса «Консультация физических лиц по кредитному продукту»
Для дальнейшего подробного анализа и разработки мероприятий по реинжинирингу бизнес- процессов, был выбран отдел клиентского обслуживания и прямых продаж. Данный выбор обуславливается тем, что процессы, выполняемые данным отделом являются основными бизнес – процессами, и от результата и качества и ...